[경기남부경찰청]개발 호재 과장하며 40여개 토지 판매

12개 기획부동산 업체 15명 사기 혐의로 검거, 4명 구속

 

경기남부경찰청 부동산투기사범 특별수사대(대장; 송병일)는 16년~21년까지, 12개 기획부동산 법인을 설립한 뒤 전국 각지의 개발제한구역, 임야(산지), 도로, 맹지 등으로 지가 상승이 어려운 저가(低價)의 토지를 골라 매입한 후

 

다단계 판매 방식으로 섭외한 상담원들과 그들의 지인에게 “단기간에 개발돼 수배 이상의 수익을 얻을 수 있다.”는 등 허위과장 광고로 투자자 수백여명에게 공유지분으로 판매한

 

일당 15명을 검거하고, 그 중 대표·부대표 등 임원진 4명을 ‘사기, 방문판매업법위반 등’ 혐의로 구속(21. 6. 21일) 하는 한편 이들이 취득한 불법수익 242억원에 대해 처분하지 못하도록 기소전 몰수추징보전을 신청했다.

 

경기남부경찰청과 경기도는, 전국에 난립하고 있는 기획부동산 업체들의 판매행태가, 부동산 투기를 유발하고 서민경제에 미치는 해악이 간과할 수 없을 정도로 크다고 판단한 뒤 지난 20. 12. 9일 기획부동산 척결을 위한 MOU를 체결하고,

경기도로부터 기획부동산 의심업체 107개 명단과 함께 피해신고 내역을 제공 받아 21. 2. 24일 내사에 착수. 이중 규모가 큰 12개 업체가 하나의 운영진에 의해 운영 된 사실을 발견하고 이들에게 대해 수사력을 집중하면서 압수수색과 계좌수사 등 강도 높은 수사를 진행해 혐의를 입증했다.

 

♦기획부동산 업체들은, 제도권 금융사와 관련성이 있는 것처럼 회사를 포장하기 위해 ‘신한’ ‘우리’ ‘케이비’ 등 명칭을 법인명에 사용

 

이번에 검거 된 핵심 피의자로 구속된 대표 A씨와 부대표 B씨는 ‘신한00경매’라는 기획부동산에서 임직원으로 노하우를 익힌 뒤, 2016년 독립, ‘신한경매00’이라는 회사를 차렸고, 경력이 있는 사람들은 임원으로, 상담원들은 일비(3～7만원)를 지급하는 조건으로 고용해 판매조직을 늘려가며, 추가 업체를 설립. 총 12개의 법인명을 사용하며 필지를 판매 해왔던 것으로 드러났다

 

♦법인 여러개에 매출을 나눠 법인세 감면 / 문제 제기시 수시로 법인명 변경

 

조사결과 대표급(A, B)이 전국을 돌며 ‘개발제한구역, 맹지 등’ 이유로 주변에 비해 지가가 싼 필지를 매입해오면, 임원들(C, D)이 이 필지가 개발가능성이 높아 수년 내 투자금의 수배를 회수할 수 있을 것처럼 논리를 개발한 뒤

 

♦필지 주변 호재로 해당 필지도 반드시 지가가 상승할 것

 

임원급이 다단계 구조로 모집된, 판매원(팀장-상담원)들에게, “수년내 개발이 돼 몇배가 올라 큰 돈이 될 것”으로 믿도록 반복하며 세뇌 교육을 시키면 이를 믿은 상담원들은 자신이 직접 땅을 사거나, 지인들에게 소개해 판매하기도 하면서 판매실적을 올렸고

 

♦상담원들에게 판매시 10%의 수수료를 지급하는 외에, 다액판매자의 경우 해외여행 등 인센티브를 제공하고 실적 저조자는 내보내는 방식으로 실적 거양

 

이 과정에 상담원은 매출의 10%, 팀장은 2%, 임원진은 1~2%의 전형적인 다단계 판매 방식으로 업체가 운영됐기에, 상담원들이 하위 판매원들을 섭외하게 됐고

 

그 결과 대부분 토지매입자들이 상담원들의 지인 및 친인척들이 되고, 신뢰가 있는 상담원을 믿고 구입했기에, 피해를 당했다는 사실 자체를 모르거나 이상하게 느끼더라도 상담원에게 피해가 갈 것을 우려해 신고나 고소를 못하게 돼, 그 과정에 피해자가 기하급수적으로 늘어나게 된 것으로 알려졌다.

 

♦현재도 대부분의 구매자들은 자신이 속아서 구입했다는 사실을 인식하지 못하거나 지인에 대한 피해 우려로, 피해 접수를 꺼리고 있음

 

이들은 개발규제 등으로 지주(地主)들이 저가에 매물로 내놓은 필지의 매입계약금(10%가량)만 지급한 뒤, 판매조직을 통해 3~6배로 쪼개 팔아 잔금을 치르는 형식으로 판매를 했기 때문에,

 

♦투자자들은 매매계약 및 잔금을 치룬 뒤 1～2개월 후 등기이전

 

그 과정에 자연적인 시세상승 여지가 없었고, 부가가치의 창출 없이 오로지 허위·과장광고 및 상담원의 실적경쟁을 통한 매출 촉진에 의존할 수 밖에 없는 구조가 됐으며 따라서 이들은 지역의 개발 호재가 즉시 해당 필지에 영향을 미칠 것처럼 상담원들을 세뇌시키며 판매하게 했는데

 

(성남 산00 / 공유자 4,800여명 최대 / 시세 6배 판매)

 

산자락으로 맹지이자 개발제한구역으로 일체 개발제한 해제할 계획이 없음에도, 근거 없이 “주변 테크노벨리가 있고 도로가 있으니, 지자체에서 규제를 풀지 않을 수 없다. 그 영향으로 그린벨트가 해제돼 큰 돈을 벌 것”

 

♦테크노벨리와 해당필지 사이에는 해발 600m의 청계산이 막고 있어 인접성이 없음

 

(세종시 산00 / 공유자 100여명 /시세 8배 판매)

 

농림지역이자 임업용산지(개발목적이 아닌 보전하는 산지)로 그 경사도로 인해 개발이 사실상 불가능한 지역임에도 “인근에 청와대가 이전해 땅 값이 오를 것”

 

♦지자체 조례에 의해 경사도 17.5도 이하만 개발가능하나 / 해당필지 경사도(20도)

 

(양주시 산00 / 공유자 500여명 /시세 4배 판매)

 

임업용산지, 경사도, 인접지에 문화재보호구역이 있어, 개발이 사실상 불가능함에도 “관광휴양지구 내이므로 개발업자가 붙어 있어서 바로 매입해줘 보상금이 나올 것”

 

♦관광휴양지구로 지정된 것은 33년이나 지난 상황으로 개발과 관련 없으며, 공유자 500명인 토지를 매입할 개발자는 사실상 없음 (500명과 일일이 가격 협의를 해야 함)

 

⇨모든 땅의 공유자 전원의 동의 및 합의하에 처분 및 사용이 가능하나, 공유자들은 상호간 연락처도 알 수 없어 실제 판매할 수 없거나 사용 수익을 할 방법이 없음

 

피해자들은, 이들이 ‘전문가들이 권리분석을 마친 땅, 빚을 내서라도 사야할 땅’ 등, 반드시 가격이 오를 것이라고 설명하면서

 

♦피의자들은 부동산 관련 전문 자격이나 경력이 없음에도, 토지 상승가능성을 전문가들이 분석한 것처럼 포장

 

당장 사지 않으면 기회가 없고 마치 자신에게만 특별히 판매하는 것처럼 ‘특별히 제공하는 물건, VIP에게만 판매하는 물건, 당장 계약하지 않으면 못산다’고 설명을 들었기 때문에 홀리듯 토지를 구매하게 됐다고 진술하고 있는 것으로 알려졌다.

 

또 한 일부 피해자들은 단기간에 고수익이 날 것처럼 믿고 대출까지 일으켜 토지를 구입하기도 했고, 피해자 1명이 10개 이상의 토지를 매입한 사례도 있었던 것으로 알려지고 있다.

 

(이들이 사용한 문구)

 

▴단기간 개발돼 수배의 수익을 얻을 수 있다. 오래 걸릴 땅이 아니다.

 

▴기가 막힐정도의 물건, 확실성 높은 황금 잡아야죠. 이정도는 빚테크로..

 

▴결국 개발이 될 수 밖에 없는 입지라면 논이든, 산이든, 밭이든, 지분이든, 맹지이든 그 무엇이든간에 다!모두 다! 오른다는 거죠!

 

한편, 이들은 소액투자자가 가능하도록 토지를 공유지분으로 판매했는데, 그 결과 한 필지에 공유지분자가 수십에서 많게는 수천명 까지 발생여 사실상 처분이 불가능한 토지가 됐고

 

♦토지의 처분 및 사용시 공유자 전체의 동의가 필요

 

실제 토지가 필요한 사업에서조차 토지의 실거래가 어렵게 만들어 국토의 균형적인 발전을 저해하는 결과를 초래한 것으로 드러났다.

 

♦이러한 공유지분의 문제점에 대해서는 구매자들에게 일체 고지를 하지 않았기에 아직도 이러한 피해를 인식하지 못하고 있는 피해자들이 다수* 공유지분 방식(토지 하나에 공유자 다수)으로는 매입자들이 이 땅을 처분하거나 사용하기 사실상 불가능 / 결국, 정부 등 주도로 신도시 건설 등 대규모 재개발이 이뤄질 때까지 투자자들은 소위 묵혀두는 방법 외에는 처분이 곤란한 지경에 처함

 

⇨재개발로 수용이 되더라도, 구매자들은 이미 시세의 3배 이상으로 구입해(수용가격은 시세를 반영) 소위 대박을 기대할 수는 없는 구조

 

한편 이들에게 속아 토지를 구입했다고 피해 신고가 된 필지만 42개에 피해금 242억원, 그 면적은 축구장 60개에 달하는데 국토부 신고내역에 따르면, 이들이 판매한 필지는 전국 515개, 거래횟수 5,761회에 달하며 그 판매액은 1300억원 상당으로 확인되어, 피해구매자가 1,000명에 이를 것으로 추산되는 상황이다.

 

♦피해신고가 미접수된 토지의 경우, 개별적으로 어떤 방법으로 판매했는지를 일일이 확인해야 하므로 추가 수사가 필요하나, 유사한 방법으로 추정 됨

 

이러한 기획부동산들은 현재 전국에 100여개 이상의 업체가 난립하고 있는 것으로 확인되는데 ♦경기도 확인 자료

 

이들은 자본금을 모아 필지를 함께 매입하기도 하며, 재고가 남을 경우 상호 이관하는 등 긴밀한 공생관계로 확인되고 있으며 1개 업체가 단속되면 다른 기획부동산에서 기존 상담원들을 흡수하기도 하며, 노하우를 배운 관계자들이 독립하해 새로운 업체를 차리는 등 방법으로 세력을 확장되고 있는 것으로 확인됐다.

 

이에, 경찰은 추가 피해를 방지하기 위해, 전국에 산재한 남은 기획부동산 업체 전반에 대한 수사를 진행할 예정이며재범을 방지하고 불법을 뿌리를 뽑기 위해, 운영진들에 대해서는 구속 수사를 원칙으로 하는 한편, 이들이 벌어드린 금액에 대해서는 몰수 내지 추징까지 추진하여 범죄수익도 동결할 예정이다.

 

♦실제 A(경기 판교), B(서울 반포) 씨의 경우, 고가의 아파트를 구매해 보유하고 있었기에 각 아파트에 대한 추징보전 신청

 

한편, 경찰은 국민들에게 불법 기획부동산 피해 예방을 위해 다음과 같은 방식의 거래의 경우 의심해 보아야 한다고 알렸는데

 

① 필지 매입을 권유하면서, 그 지번은 미공개

 

►불법 기획부동산은 상담원들을 통해 토지매입을 권유하면서도, 그 구체적인 지번은 공개하지 않고, 지번을 물어볼 경우 사무실에 내방해 설명을 듣도록 유도 함 ►일단 사무실에 내방하면 화려한 언변으로 토지를 판매함

 

♦지번 공개시, 구매자가 투자가능성을 사전에 검토하므로 이를 방지하는 것

 

② 필지 주변의 호재 및 개발 가능성만 강조, 규제 사항에 대해서는 설명을 누락

 

►대상 필지 등은 ‘개발제한구역’ 등 관련법에 의해, 개발이 제한되는 사유가 많음에도 이를 공개하지 않거나, 제한사유가 있더라고 근거 없이 ‘해제될 것이다’라고 속임

 

거래시 다음과 같이 철저히 확인 하는 것이 필요하다고 당부했다. ① 구매하고자 하는 토지의 지번을 반드시 사전에 확인

 

►구매하고자 하는 필지의 정보를 사전에 확인하고 시세를 비교하는 것은 구매자의 권리인 만큼 충분한 사전조사가 가능하도록 지번을 먼저 알려달라고 요구해야 함.

 

② 대상 필지 구매전 현장 방문하고, 현지 공인중개사에게 문의

 

►대부분 피해자들은 구매 후, 지역 공인중개사를 방문해 사기 피해를 당했다는 것을 인식하고 있음, 기획부동산 업자들은 전문가가 아니므로 전문가에게 먼저 상의

 

③ 토지이용확인원을 사전에 확인

 

►토지이용규제정보사이트(www.eum.go.kr) 들어가서 규제사항에 대한 정보를 사전에 확인해야 함. 기획부동산 업자들은 개발제한사유가 있어도 이에 대해 구체적으로 설명해 주지 않거나 ‘제한은 해지가 된다’고 근거없는 확신을 주는 경우가 많음

 

④ 부동산등기부등본을 사전에 확인

 

►필지의 등기부등본을 확인하면, 업체가 언제 얼마에 이 토지를 매입하였는지 확인이 가능하므로, 매입가격보다 현저히 비싼 가격으로 재판매하는 경우 허위 과장광고인지 확인해 볼 수 있음

 

⑤ 공유지분으로 판매하는 경우 주의 필요

 

►공유지분거래가 불법은 아니나, 공유지분으로 매입할 경우 토지의 처분이 사실상 불가능 할 수 있으므로, 공유지분으로 매입시 향후 처리방안에 대한 정확한 설명을 요구하고, 그 처분 방안에 의심이 있는 경우 거래를 하지 않는 것이 좋음

경찰관계자는 앞으로도 지자체와 긴밀한 협력관계를 구축하고, 여타 기획부동산 업체들에 대한 전면적인 단속을 실시함과 동시에 이러한 쪼개기 방식의 거래에 대한 제도적 예방책을 수립할 수 있도록 유관기관과 협력하며

 

♦경기도는 기획부동산 투기 차단 위해 일부구역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있으며, ‘지분거래허가제’ 입법 추진 중

 

아울러, 기획부동산 외에도 부동산 가격 상승을 유발하고 투기 붐을 조성하는 투기사범 등을 끝까지 단속해 나갈 것이며, 부동산 시장의 정상화를 위해 노력할 예정이라고 밝혔다.